L’investissement dans des biens immobiliers représente un placement visant à la constitution d’un patrimoine générateur de revenus supplémentaires sur le long terme. L’engagement dans l’immobilier locatif est aussi régi par de nombreux mécanismes exploitables pour profiter d’avantages fiscaux. Introduit en 2012, le dispositif Censi-Bouvard permet notamment l’obtention d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée.
La loi Censi-Bouvard
Une opération d’investissement dans le cadre de la loi Censi-Bouvard est exclusivement destinée à des résidences proposant des services, et qui sont généralement financées par des fonds publics (accueil et soins agrées, étudiantes, tourisme, séniors). En effet, ces propriétés immobilières doivent disposer d’un minimum de 4 prestations (gardiennage, blanchisserie, internet, téléphone, etc.) pour les occupants en attribuant au passage un statut fiscal particulier aux gestionnaires. Celui-ci correspond au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en impliquant une déclaration des loyers perçus et une restitution trimestrielle de la TVA pour l’ensemble des revenus locatifs.
Cette incitation de diminution d’impôt délivrée pour l’achat d’une résidence de service neuve ou en VEFA autorise une défiscalisation de 11 % sur le montant d’acquisition, et celle-ci sera lissée sur une période de 9 ans. La somme concernée est toutefois plafonnée mais plusieurs opérations peuvent être réalisées dans la limite établie (300 000 €).
Calculer la défiscalisation
La réduction de l’impôt sous le système Censi-Bouvard est déterminée avec le prix de revient ou d’acquisition des logements inclus dans le plafond global hors mobilier et hors taxe. En outre, l’allègement s’impute directement sur le montant de l’impôt à s’acquitter où l’investisseur récupère également le montant TVA de 20 % sur le bien. Par exemple, pour l’appropriation d’un logement de 90 000 € sans les taxes mobilières dans une résidence étudiante :
· Le montant associé à la défiscalisation s‘élève à 90 000 € x 11 % = 9 900 € avec une TVA récupérable de 18 000 €.
· La réduction fiscale sera de 9 900 € / 9 = 1 100 € par année sur une durée de 9 ans.
Il faut d’ailleurs noter que la TVA s’amortie sur 20 ans à condition que le bien soit loué meublé via un bail commercial avec le gestionnaire. Le dispositif permet donc de percevoir un loyer pendant 9 ans au minimum même si le logement est vacant. De plus, si le montant du rabais d’impôt est supérieur à celui à payer, il sera reportable sur 6 ans.
Défiscaliser les revenus
L’investisseur peut aussi opter pour un abattement de la moitié des revenus (régime simplifié) ou une déduction de l’ensemble des charges associées à l’investissement (régime réel) avec le statut LMNP. En revanche, l’amortissement du bien n’est pas réalisable si le propriétaire décroche un décompte fiscal avec la loi Censi-Bouvard.